“我现在主要是从事房地产行业，目前在做提旧城改造，但是觉得旧城改造涉及的问题太多太复杂，往往吃力不讨好，想请教一下燕教授未来几年有什么好的发展方向？”
“旧城改造？在哪里？”燕北应了句，同时心里想着，难道是利用翟平海的关系拿的项目？燕北听到这下意识看了翟平海一眼。
“就在浦阳区，不过我拿的项目都是通过政府的正规招标流程拿下来的。”翟平波显然也看到燕北看向翟平海的那眼，心思灵敏的他立刻明白了燕北的想法，所以才解释了一句。
“正规招标流程，呵呵。”燕北心里呵呵了一声，来自后世的他太清楚这些政府工程的猫腻了，所谓的流程都是走给外人看的，只要有关系，参加招标的除了一家内定的，其他的都是陪标，当然这种情况如果碰上强势过江龙也玩不转，但通常来说少有过江龙会做这种犯忌的事情。
“平波兄，那我就姑妄言之，不一定对，只是说一下我的看法，供你参考。房地产从长远来说未来20年都是个能赚钱的行业，但短期来说到是不太适宜介入，而其中的旧城改造项目更是不宜趟的混水，现在国家对旧城改造的政策还不完善，这其中存在太多的潜在风险，如拆迁问题、补偿问题、安置问题等等，如处理不当极易造成群体性的事件，社会影响极大。万一出点状况，对翟书记也有不好的影响，你如果有意转换行业或暂时先撤出来，我觉得都是明智之举。”
今天翟平波向自己询问指点，估计也应该和翟平海有关，怕是翟平海也不愿意翟平波继续从事旧城改造这种风险高，回报周期长的项目，所以才借自己口来劝说翟平波。
“燕教授，你说旧城改造风险高，这点我理解，但你又说房地产行业长期是赚钱行业，短期又不宜介入，这个是怎么说？这个短期是指多长，长期的话如果不做旧城改造，是不是指要去做新城？但建新城回款压力更大啊，压的资金也更多啊。”翟平波问道。
“我为什么说房地产长期来看，至少未来20年是一个赚钱的行业，是从国家经济政策的角度来判断的，我们知道经济增长的三驾马车是投资、消费、出口，出口先不谈，我们只谈投资和消费，中国改革开放以来二十多年内，中国经济每年保持8%以上的增长，随着经济增长，民间积累了巨量的财富，但由于中国老百姓多年养成的危机意识造成高储蓄，低消费的思维模式，简单说就是民富国贫，老百姓有钱但不愿意消费，国家想发展经济但手里没钱，光靠税收和发债的手段，国家能用于投资的资金实在有限，有鉴于此，国家这几年开始推行住房改革，未来还会推行城镇化，通过土地政策撬动民间的巨额资金投入到房产消费中，也让趴在各大银行的天量储蓄流向由房地产，而房地产可以拉动上下游几十个关联产业的实体经济发展。
老百姓别的东西不敢消费，对于土地和房产的渴望是中国人几千年来不变的追求，以前是想拥有一块土地，现在是想拥有一所住房。所以买房是所有家庭的刚需。因此我说从长远的角度来说，房地产业肯定是赚钱行业。而且未来房价肯定会不断上涨，说得简单点，哪怕现在买个十套八套房子屯起来，未来也能赚大钱。”
说到这，燕北端起茶杯喝了口茶，润一下嗓子，也给翟平海和翟平波消化一下自己刚才的话。
“嗯，说得不错，思远对国内经济的认识很深刻，见解也很有前瞻性。”翟平海赞了一句，他身处东部发达城市的中级官员，对相关国家政策及经济发展情况的认识比普通人要深刻的多，因此知道燕北
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所说的正是国家在做和将要做的事情。
“既然房地产行业未来如此向好，那为什么刚才您又说短期不太适宜介入呢？”翟平波听燕北阐述房地产未来的发展后，觉得燕北说得很有道理，确实是有水平，于是继续追问。其实他不知道，燕北是站后来人的角度，只是在陈述一个后世大家都知道的东西，只不过提前到2005来说，到是有点先知的味道了，所以翟平海才夸他有前瞻性。
“关于房地产短期不宜介入这个问题，要从国际经济的情况说起。”燕北思考了一下如何说起。
“国际经济和国内房地产有什么关系？”翟平波不解地问道。
“简单的说就四个字：次贷危机！”燕北思考了一下说出四个字。
“次贷危机？什么是次贷危机？”翟平波不解道。
“简单的说，就是美国为了刺激发展房地产发展，前些年一直在降息，贷款利率最低降1%，银行为了收益拚命借给老百姓买房子，而为了让更多老百姓能借到钱，推出针对收入差、还款能力弱或信用差的人的“次级贷款”，然后又为了转嫁风险，将这些次级贷款包装成证券产品用高回报的诱饵卖给美国及世界各国的金融机构，中国的很多商业银行也有购买。
由于次级贷款的人本身的还款能力是很差的，经济好容易借到钱时还能保持低违约率，但从去年起美国的货币政策收紧了，进入了加息周期，一年就加息13次，贷款利率从1%升到了4.25%，连续升息提高了房屋借贷的成本，开始发挥抑制需求和降温市场的作用，促发了房价下跌，因此按揭违约风险的大量增加。越来越多人违约断供，银行就会收回房子拍卖了填补损失，但因为房价下跌，并不能弥补损失，而且越跌越卖不掉，最后贷款银行破产，然后购买次级贷款的金融机构破产，先是美国本土的金融机构破产，然后是世界各国购买过资级贷款的金融机构破产。当较大规模地、集中地发生这类事件时，危机就出现了。这就是次贷危机。
而美国的这个次贷危机现在苗头已经有了，一旦蔓延，全世界都躲不过，到时中国也必深受影响，那时国内的房地产就是首当其冲，我估计这个时间两年左右就会暴发。”
燕北尽可能得用容易理解的语言来吃力地解释后世普遍认知的次贷危机。说完感觉好累。这扮演经济学家的活真不是人干的，幸好这段时间恶补了很多经济学知识，也用电脑查询了不少这两年的重要经济数据，否则还真应付不下来。
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