刘海离开之后，智联公司留下营销经理姜青青和她的招商团队。天华公司这边，是营销经理胡亚，带领五个人的销售团队。这是一支全新的销售团队，之所以称为全新，因为这些销售人员与其他置业顾问略有不同，都是各个项目上销售过商铺的商业苗子。将这些“苗子”培养成“栋梁之才”，是胡亚的第一大重任，因为公司向来是重销售轻策划，重住宅轻商业，所以，这个项目纯粹是给胡亚练手，这也是天华公司没有强烈反对联合代理的主要原因，也是公司并不想要将胡亚晋升为营销经理的主要原因。
开始着手准备写字楼的工作，胡亚有点压力山大。因为第一次将理论变为实践，不说别的，Z市的商业地产和住宅地产一样，发展都滞后于其他城市，不过开发商们自己意识不到，他们习惯于用住宅销售模式来操作商业！Z市的商业地产属于发展中阶段，一般来说发展中的商业地产，产业类型多为第三产业，来服务于第二产业，像咨询、物流、贸易等行业占比很高；产业表现为咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司等；企业类型为民营企业、外资企业。
胡亚操作时代中心分为几大步骤，一是进行竞争楼盘的走访调查；二是进行客户的走访调查；三是制定写字楼的销售策略；四是进行写字楼的全面宣传推广。
进行市场竞品的走访，主要是考察项目的地段、经营业态和客流量。时代中心周围，有不少写字楼，既有财富广场这样老牌的商业中心，又有浩宇国际这样听起来高大上，但是会让人误以为是住宅项目的商业项目！不少写字楼经营的业态主要是大型保险公司、培训机构、互联网公司、小额贷款公司等。胡亚非常奇怪，因为时代中心周围是大学、高中，教育培训行业存在并且大量存在是可以理解。至于网络公司，现在是互联网风头正盛，网络公司涌现也不奇怪！至于小额贷款公司，胡亚作为量入为出、勤俭节约的典型代表，并不知晓世界上有一种人，宁可每月借钱消费，也要打肿脸充胖子，这就是消费刺激下，展示出来的人的“贪欲”！桥东区、桥西区和开发区，很多商业项目进入追求形象阶段，从项目整体造型，到专业的玻璃幕墙，都在开始展示纯商务形象。进入商业项目内部，胡亚她们发现进驻的大多数是迅速发展的中小企业和初具规模的企业。这也初步印证了胡亚对Z市商业地产处于发展中期的判断时正确的。
进行客户走访调查，因为时代中心位于开发区，在客户心中有一定的知名度。所以胡亚在设计调查问卷的问题的时候，尽量突出时代中心的地理位置和规划，突出项目的投资价值。进行客户走访调查，因为时代中心位于开发区，在客户心中有一定的知名度。所以胡亚在设计调查问卷的问题的时候，尽量突出时代中心的地理位置和规划，突出项目的投资价值。结合时代中心的实际，胡亚决定，在营销推广中，向客户传递项目的位置、配套、硬件、商务氛围等；在销售过程中，需要注意到客户的需求多样化，多样化；在销售团队培训过程中，需要注重项目地段、服务、软环境、健康、风景等“软价值”的塑造，推出“生态健康办公”的概念，这样可以在同质化的商业产品销售中独树一帜，打开销售局面。
与胡亚配合的是吴硕，作为专业的片区策划师，胡亚发现她越来越有范儿了！吴硕通过分析时代中心发展的KPI体系和城市写字楼发展模式，提出了适合时代中心的写字楼、公寓功能均衡发展的模式；通过研究商业物业的发展规律和成功案例，提出了项目可选择的商业业态及比例、高层写字楼合作公司的选择等专项问题的解决方案。最后，在赵君赵总的帮助下，做出了时代中心的项目运作资金的静态和动态的现金流的经济测算。
智联公司，作为招商公司，为时代中心提供了招商方面的方案，做了项目商户定位优化及调整，进行招商策略及条件制定，确定了招商实施及推广方案，明确招商现场管理及控制，做好协调并监控合作单位工作，制定出招商组织框架及管理制度建议，并强化招商现场管理及控制。
负责写字楼销售的天华公司，进行了项目市场定位优化，制定出销售执行策略，配合营销推广方案，在公司总经理文红文总的指导下，制定了时代中心的价格策略和价格方案，胡亚做好销售现场管理和销售控制，做好销售诊断并及时调整方案。至于销售策略，赵君赵总给出的建议是：回购！所谓回购就是开发商与客户沟通后，等到约定日，按照当时的市场租金，从客户的手中再将商铺买回！换言之，就是客户在几年后白白赚到了一套商铺。不过，话说的简单，其实策略还是帮助开发商回笼资金，开发商用客户的资金来获得银行贷款。等到三年后，资金周转灵活，开发商也有实力支付客户的房租。关键是，随着商业楼盘的成熟，市场上的租金早已经增加！
金龙地产对接人是金晨宇，看着金晨宇在会场正襟危坐，对营销报告和招商报告中的问题一针见血得指明，姜青青偷偷和胡亚吐槽：这个“二世祖”原来有点真才实学，并不是草包！金晨宇将回购政策变为宣传推广的噱头，拿出一些位于核心位置的小面积的户型拿出来销售，然后对这些商铺进行回购。胡亚心里吐槽：核心位置的户型，无论什么时候都不缺购买客户，也不缺租铺客户，还真是“噱头”！不过转念一想，等到商业发展成熟，众多用户都是慕名而来，或者是为了产业、项目集聚而来，到那时，是否回购对客户的吸引力已经不大了……
胡亚其实一直想不通为什么金龙地产回坚持继续与天华公司进行商业项目的合作。等到时代中心进入常规销售阶段，胡亚才明白过来，天华公司雄踞Z时多年，有着丰富的客户信息资源，这是花钱都买不来的隐形财富。天华公司有众多代理项目，全体销售人员往往能从市场收集到许多购房信息，这些信息都来自于实际的购买群体。购房者信息汇集和组织起来就成为稀缺的客户资源。这些客户资源是“市场黄金”，也是每个代理公司手中的核心优势！代理商拥有客户资源的广度和深度，影响着所代理项目的销售进度和质量。丰富的客户资源加以有效运用，最直接的效果是可以加快项目的资金回笼，为开发商提高资金运转效率，并使项目的效益最大化。
除此之外，天华公司通常会组织定期的市场调查，也会做一些不定期的问卷调查。与天华公司几年的合作，金龙地产知道天华公司基本上悉知市场上主要竞争对手的情况，也了解购房群体的深层次诉求。天华公司利用和分析日积月累的信息库，构成的市场需求的整体概貌。据此，就能够比较准确的把握市场走势，精确判断客户群体的各方面需求；可以在项目的市场定位、建筑风格和品质、户型面积、环境营造、合理配套以及价格体系制定等方面给金龙地产提供有益的参考。
至于选择与智联公司合作，因为智联公司有成熟的招商管理经验和专业的招商团队，正好可以和天华公司形成互补之势。智联公司有自己成熟的管理模式和管理团队，从营销操作、团队建设到财务管理有丰富的管理经验和完善的管理制度，各个流程都按专业化、规范化和标准化的模式运作。成熟管理的优点也在业务操作中体现出来，日常工作有标准规范的程序，遇偶发事件也有成熟的预案来应对。
最关键的一点，金龙地产本身有强大的有实力，作为Z市本土地产巨头，在本当地拥有广泛的社会公共关系，如相关的政府管理部门以及与房地产相关联的上下游行业，可以为天华公司以及智联公司提供可运用的公关资源。运用这些资源，再加上代理公司能够保障资金流，就可以继续为自身的地产公司引进合作资金或合作伙伴，减少项目运行中的公关障碍，有助于金龙地产拓展事业，和市场其他地产商结成更紧密的联盟。
商业地产作为典型的资金流转型项目，本身就比住宅地产更加考验开发商、代理商、招商运营的专业性，以及公关能力的强大程度。专业化之路，任重道远！唯物辩证法的方法论告诉大家，要用发展的眼光看问题，在学习的道路上，你所达到的每一个小小的终点，都是下一阶段的起点，周而复始……
https://jiwufengbao.com/book/9547/2383682.html